Ingatlan bérbeadás adózása 2022 - A legfontosabb szabályok

1. Ki az ingatlan tulajdonosa?

Az ingatlan bérbeadásnál mindig az a legfontosabb kérdés, hogy ki az ingatlan tulajdonosa, mert ez határozza meg az adózási módot is. Amennyiben vállalkozás, akkor természetesen abból kell bérbeadni is, ráadásul annak adózási módjának megfelelően. Ez alól kivétel a kata adózás, mert annál a hosszú távú ingatlan bérbeadás tiltott tevékenység.

Viszont ha magánszemély, akkor magánszemélyként fogunk adózni is. Persze annak sincs akadálya, hogy a magánszemély a saját vállalkozásának adja ki az ingatlanát azzal, hogy megengedi a szerződésben, hogy az szintén tovább bérbe adhassa. Bár ha az adózási részét nézzük, akkor így dupla adófizetés történik. Ezért - véleményem szerint - ekkor már egyszerűbb szimplán magánszemélyként 15%-os SZJA-t fizetni utána. Persze lehetnek olyan külső körülmények, amikor vállalkozásból célszerűbb ezt intézni.

Lényegesnek tartom rögtön az elején tisztázni, hogy 2010. augusztus 16. óta már nincs szükség adószám kiváltásra sem a magánszemély részéről a hosszú távú ingatlan bérbeadás tekintetében. Ez viszont csak akkor igaz, ha az alábbi feltételek együttesen teljesülnek:

• nem egyéni vállalkozó,
• tevékenysége kizárólag adómentes ingatlan-bérbeadás,
• nem akar áfás lenni erre a tevékenységre,
• közösségi adószám kiváltására nem kötelezett az illető.

Tehát ha például valakinek van egyéni vállalkozása, akkor bizony magánszemélyként is használnia kell az adószámát.

Mégpedig úgy, hogy még a bérbeadás megkezdése előtt bejelentkezik a NAV-nál  - a ‘T101E' jelű nyomtatványon - erre az önálló tevékenységből származó tevékenységre, amit utána az SZJA szabályai szerint fog leadózni.

Arra viszont nagyon kell figyelni, hogyha alanyi mentes egyéni vállalkozása van az illetőnek, akkor ő továbbra is egy személynek tekintendő az áfa szempontjából - egy darab 1-es közepű adószáma van csupán -, tehát a 12 milliós alanyi mentes keretét a bérbeadás is meríti. Ha erre valaki nem figyel, akkor simán átkerülhet  emiatt az áfakörbe és onnantól kezdve a vállalkozói tevékenységére jön + áfa, míg a bérbeadás speciális jellege miatt továbbra is áfamentes marad.

Az a főszabály ugyanis, hogy az ingatlan bérbeadás tárgyi adómentes az Áfa törvény 86. paragrafusa alapján. Természetesen ha valaki úgy ítéli meg, hogy az áfakör számára kedvezőbb, akkor az külön választható opció, és 5 évig nem is lehet eltérni ettől a választásunktól.

2. Ki a bérbevevő?

Térjünk is át a másik nagyon fontos kérdésre, mégpedig arra, hogy ki a bérbevevő, vajon magánszemély vagy pedig vállalkozás?

A legegyszerűbb verzió, amikor magánszemély magánszemélynek ad bérbe, mert ebben az esetben mindent intézhet a BÉRBEADÓ. A feleknek csak egy bérleti szerződést kell kötniük, és a pénz átvételét mindig megfelelően dokumentálni. Ez készpénzes fizetés esetén lehet egy pénzátvételi elismervény, utalásnál pedig maga a bankszámlakivonat lesz. Ezért is fontos azt mindig lementeni a netbankunkból!

Utána a bruttó bérleti díjból ki kell számítani a 15%-os SZJA-t, amit negyedévente a negyedévet követő hó 12-ig kell a NAV-hoz elutalni az alábbi bankszámlaszámra: 10032000-06056353-00000000. Közleménybe kizárólag az adóazonosító jelet - esetleg adószámot ha azt használjuk - szabad írni, mert az alapján tudják beazonosítani az utalást.

2018. januárjától szerencsére már nem kell fizetni EHO-t, előtte is csak akkor kellett, ha a bérleti díjból származó jövedelem éves szinten 1 millió Ft felett volt.

Majd pedig év végén az SZJA bevallásban a bérbeadónak már csak fel kell tüntetnie ezt a jövedelmet és a megfizetett adót. Amennyiben jól számolta ki év közben az előlegeket, akkor már különbözetet sem kell fizetnie május 20-ig.

Hogyan számítsuk ki a bruttó bérleti díjból a jövedelmet, amire jön a 15%-os SZJA?

Az alábbi kétféle lehetőség közül választhatunk:

1. 90%-os szabály

Ilyenkor a teljes bevétel 90%-a lesz a jövedelem, azaz az adóalap.

2. Tételes költségelszámolás

Itt a bevételből levonható minden olyan költség, ami a bérbeadott ingatlan kapcsán felmerült az aktuális adóévben.

Ilyenek lehetnek a felújítás vagy karbantartás költségei, zárcsere, klíma beépítése, vagy ha bútorozottan adjuk bérbe az ingatlant, akkor még az oda vásárolt bútorok is, amennyiben egységáruk nem haladja meg  a 200.000 forintot.

De a legjelentősebb költség szerintem maga az ingatlan évi 2%-os értékcsökkenése. Tapasztalataim szerint ez önmagában több szokott lenni, mint a bevétel 10%-a, ezért ez a módszer jobban megéri a bérbeadók számára, bár tény és való, hogy sokkal munkásabb ez a módszer a számolgatás és a nyilvántartás miatt.

2019-ig volt egy olyan szabály is, hogy a rezsi összege is bevétel - és egyben persze költség is - volt a bérbeadónál, amennyiben a közműveket nem íratták át a bérlő nevére, hanem a bérbeadó nevén maradtak, de a bérlő ezt megtérítette számára. 2019. január 1-jétől viszont a rezsi már nem minősül se bevételnek, se költségnek ilyen esetben. Ha a bérleti díj eleve tartalmazza a rezsi összegét is, és azt nem külön elszámolás alapján fizeti a bérlő, akkor természetesen betehetjük vele szemben költségként is ezeket a számlákat.

Mi a helyzet vállalkozás esetén?

Ha vállalkozásnak adunk bérbe, akkor az eddig leírtak annyiban változnak meg, hogy ott a BÉRBEVEVŐ vállalkozásnak - még ha az csak egy kis katás fodrász is - kutya kötelessége bérszámfejteni a bérleti díjat olyan rendszerességel, ahogyan az kifizetésre kerül, akár számlázzuk, akár csak szimplán adóazonosító jellel adunk bérbe. Ilyenkor a vállalkozásnak le kell vonnia az adót, és azt a NAV felé elutalni, a magánszemélynek pedig csak a nettó bérleti díjat szabad kifizetnie. Természetesen ugyanúgy, mint egy bér esetében, az éves kifizetésekről legkésőbb következő év január 31-ig ki kell adnia az ’M30-as igazolást' a magánszemély részére, aki ez alapján el tudja készíteni az SZJA bevallását május 20-ig. Természetesen ez esetben nyilatkoznunk is kell év elején - vagy évközbeni bérbeadásnál annak kezdetekor - a kifizető felé, hogy a fenti két költségelszámolási modell közül melyiket választjuk.

Ha a költségelős modell mellett döntöttünk, akkor év végén már nem térhetünk át a 90%-os szabályra, míg a másik irányba ennek a módosításnak nincs akadálya. Illetve fontos még azt is tudni, hogy maximum 50%-nyi költségről nyilaktozhatunk, de ha nekünk több lenne, akkor az gond nélkül év végén még beállítható a bevallásba, és a többlet SZJA visszakérhető az adóhatóságtól.

Arra mindenki figyeljen, hogy a NAV SZJA bevallási tervezetébe kizárólag olyan adat tud bekerülni, amelyről nekik év közben információjuk van. Tehát egy kifizetőtől származó bérbeadásos jövedelem benne tud lenni, míg ha magánszemélynek adunk bérbe az biztosan nem lesz benne, és biztosan ki kell a megfelelő információkkal egészíteni a tervezetünket, vagy önállóan beadnunk egy ’53/’SZJA bevallást.

Mire figyelj a számlázásnál?

Számlázás tekintetében azt kell tudni, hogy amennyiben csak adóazonosító jellel adunk bérbe, akkor nem kell és nem is tudunk számlát kibocsájtani a bérbeadásról. Ha viszont már adószámosként adunk bérbe - vagy azért, mert régről van adószámunk, vagy egyéni vállalkozók is vagyunk stb., akkor azt az összes többi tevékenységünktől elkülönülten érdemes számlázni.

Habár az adóhatóság álláspontja az, hogy ez utóbbi esetben is elegendő a számviteli bizonylat, kiállíthatunk számlát is. Ha pedig számlát készítünk, akkor jelenlegi tájékoztatásuk szerint nem vagyunk kötelesek azt feléjük az online számla adatszolgáltatás keretében beküldeni. Mivel a törvényből nem teljesen ez olvasható ki, ezért az óvatosság elve alapján én inkább mindenkinek azt tanácsolom, hogyha az adószámát köteles használni, akkor bizony számlázzon is és kösse is össze a NAV rendszerével a számlázóját, mert sosem tudni, hogy mikor módosítják az álláspontjukat. Előfordult már olyan, hogy egyik napról másikra megváltozott az álláspontjuk. Ha pedig ez megtörténik, akkor már nem lesz gondunk arra, hogy megy az adatszolgáltatás vagy sem, mert előrelátóan cselekedtünk. Így szerintem meg tudjuk óvni magunkata jövőbeli bírság fenyegetésektpl. Például egy be nem küldött számláért 500.000 forintos büntetés kapható.

Tehát a jótanácsom, hogy regisztrálj magadnak egy ingyenes Billingo fiókot, és intézd onnan a bérbeadás számlázását.

Billingo kiegészítés: a NAV rendszerével könnyen összekapcsolahtod Billingo fiókod, így a számlázás automatikussá tehető, ráadásul naprakészen nyomon követheted a teljes adminisztrációd. Válassz csomagajánlataink közül! 

Fontos, hogy ha egyéni vállalkozó vagy mellette, akkor ez mindenképpen másik fiók kell legyen, mint amit most használsz, hiszen ezeken a számlákon kizárólag a neved, címed és adószámod szerepelhet. Míg az egyéni vállalkozásod számláin neved mögött az E.V. jelölésnek, a nyilvántartás számodnak is szerepelnie kell.

Amikor pedig magát a számlát írod, akkor arra is figyelned kell, hogy a bérbeadás időszakos elszámolású ügyletnek minősül, amelynél az ÁFA törvény (2007. évi CXXVII. tv. 58.§) speciális szabályokat határoz meg a dátumok tekintetében. Nem mindegy ugyanis, hogy előre számlázunk valamit, vagy utólag, vagy esetleg pont az időszak utolsó napján vagyunk. Ezt most nem fejteném ki itt bővebben, csak a legtipikusabb esetre írok példát, hiszen a bérleti díjat többségében mindenki előre, még bőven az időszak vége előtt fizetteti meg.

PÉLDA

Április havi bérleti díj számlázása adott hónapban (pl. 04.02-án számlázunk 8 napos fizetési határidővel):

számla kelte: 2022.04.02.
teljesítés időpontja: 2022.04.02.
fizetési határidő: 2022.04.10.

Billingo kiegészítés: ha szeretnéd tudni, mi a különbség aközött, hogy magánszemélyként adod ki a lakásod és aközött, hogy vállalkozóként, ha érdekel, meríti-e az AAM kereted a lakáskiadás, olvasd el témába vágó cikkünket.